37 gode råd til køb af bolig - Byggesagkyndig.nu

Vores 37 gode råd til køb af bolig

Kort og godt om dit livs største beslutning

KORT OG GODT OM DIT LIVS STØRSTE BESLUTNING

For langt de fleste, er huskøb et af de største og mest afgørende beslutninger i ens liv.
Investeringen er stor og konsekvenserne kan være større.

Vi har samlet nogle af de vigtigste råd til jer huskøbere, således I får en idé omkring, hvilke ting der skal tages stilling til ved køb af fast ejendom.

Rådene er ikke direkte i en prioriteret rækkefølge, men forsøgt inddelt lidt efter emne.

Når du har læst vores gode råd omkring køb af fast ejendom, skal du overveje brugen af rådgivning, da dette giver dig en en rigtig god forståelse af, hvad du er på vej ind til.

Jeres behov

1. Klarlæg jeres behov og vær realistisk

Hvad har I brug for? Hvor er I i jeres liv nu, og hvordan regner I med at jeres liv ser ud om 5, 10 og 20 år?
Beslut dig for, hvilken type bolig du vil lede efter, og skriv ned, hvad du har af ønsker og krav, både nu og på lidt længere sigt. Prioritér dine krav og ønsker.
Ved at danne dig et overblik kan du spare en masse tid, når du for alvor begynder at lede efter jeres nye hus.

 

2. Location, location, location

Hvad har I brug for tæt jer? Skole, indkøbsmuligheder, arbejdet, natur, familie. Har I bil, eller er I afhængige af det offentlige. Der er som bekendt store prisforskelle igennem landet, og det er ikke usædvanligt den samme type bolig kan variere 300-400 % mellem de forskellige landsdele. Så overvej nu hvor vigtigt det er, at skulle bo i hovedstadsområdet.

3. Ombygning og tilbygning

Hvis jeres drømmehus er n æ s t e n helt perfekt til jer, typisk pga. beliggenheden eller lignende. Så kan man begynde at have drømme og have tanker vedr. ombygninger eller tilbygninger. Dette kunne være det manglende børneværelse eller det ekstra badeværelse. Eller måske det lille køkken, som skal laves om til et større samtalekøkken. Men kan det lade sig gøre?
Her er det meget vigtigt, at man virkelig tænker sig om, og gør brug af professionelle rådgivere, som kan fortælle jer, om det 1) overhovedet kan lade sig gøre, og 2) hvad kommer det til at koste?
Vær ikke bleg for at inddrage arkitekter og ingeniører før I siger ja til huset – det kan virkelig betale sig.

Dokumenter, forsikringer mv.

4. Huseftersynsrapport eller tilstandsrapport

Formålet med en tilstandsrapport er, at beskrive et hus’ relative tilstand i forhold til dets alder og type. Det er altså ikke en rapport og vurdering over de problemer, der er i huset i forhold til et helt nybygget hus. Almindeligt slid og ælde bliver ikke omtalt i rapporten, og eksempelvis en fugtig kælder i et hus fra 1930’erne vil ikke bemærkes som en fejl ved huset, da dette er helt normalt.
Et andet eksempel kunne være taget på et 60’er hus med gamle asbest tagplader. Hvis ikke der decideret huller i taget eller lign. så nævnes det ikke.

Som vi plejer at sige, en tilstandsrapport er ikke til for huskøber, den er til for ejerskifteforsikringen. Ønsker du en ægte, holistisk og uvildig vurdering af huset, så skal hyre din egen byggetekniske rådgiver.

En tilstandsrapport er ikke lovpligtig, som mange ellers tror. Men for at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, som fjerner det 10 års ansvar fra sælger, så skal der foreligge en gyldig tilstandsrapport og elrapport.
En tilstandsrapport holder kun i 6 måneder, hvorefter den skal fornyes.

 

5. Elrapport

Formålet med en elinstallationsrapport er specifikt, at vurdere alle synlige elinstallationer på et hus, og vurdere tilstanden af disse, herunder om der eksempelvis er fejl på installationer eller decideret ulovligheder.
I forbindelse med gennemgangen foretages der målinger på hovedtavlen, samt stikprøvekontrol af stikkontakter, afbrydere, og lampeudtag, hvor frontdækslet tages af og materialerne bag kontrolleres.
Elinstallationsrapporten ligner en tilstandsrapport, og der anvendes overordnet samme karaktersystem som i en tilstandsrapport.

 

6. Skadekaraktererne

Man taler ofte om K3’erne i huset. ”Nå, var der så mange K3’ere, i det hus I kiggede på?”:
Men K2-skaderne kan være lige så alvorlige og omkostningsfulde. Hvorimod en K3’er ikke nødvendigvis behøver at være dyr at udbedre. En manglende tagsten er en klar K3’er skade, men så lægger man en tagsten i, og så er den skade klaret.
Omvendt kunne en K1 anmærkning være løs tapet i det meste af huset, som koster en bondegård at få udbedret skal man have maler på.

 

7. Energimærke

Energimærket er derimod lovpligtigt. Ejendomsmægleren må slet ikke lægge huset til salg, uden at der foreligger et gyldigt energimærke.
Et energimærke skal give kommende husejere en idé om, hvor dyrt huset er i drift mht. varmeregningen. Og herunder skal energimærket komme med rentable energiforslag.

 

8. Rentable, mindre rentable eller ikke rentable

Der findes et hav af energirenoveringstiltag som man kan tage i brug – især med ældre huse som er fra før 1980’erne.
Læg mærke til, at der i energimærkerne er ”grønne” forlag til energiforbedringer. I nogle af dem, er der angivet en investeringspris, og i andre af forslagene er der ikke angivet investeringspriser.
De forslag med priser er forslag som er økonomisk rentable, altså at besparelserne på varmeregningen har betalt investeringen ind, før bygningsdelen skal udskiftes igen.
Er der ikke en pris angivet, kan energibesparelsen alene ikke betale for efterisoleringen eller udskiftningen. Det er også det man i gamle dage skrev som ”skal du alligevel bygge om, så er det en god idé at efterisolere”.

9. Husforsikring

Der er stor forskel på husforsikringer og hvad de dækker. Sæt jer godt ind i emnet.
Mht. forsikring, er der som oftest sammenhæng mellem pris og kvalitet. Der kan også være stor forskel på hvad de dækker, (skjulte rør, synlige rør, råd og svamp mv.). Der kan ofte tegnes tillægsforsikringer, eksempelvis på synlige rør, glas eller lign.

 

10. Ejerskifteforsikring

Ligesom med husforsikringer, kan der også være store forskelle mellem tilbudte ejerskifteforsikringer. Der gives altid tilbud, og man kan være fristet til at tage den billigste udgave. Men der er ofte sammenhæng mellem pris og kvalitet.

 

11. Almindelig eller udvidet ejerskifteforsikring?

Vi får ofte spørgsmålet om hvorvidt man skal tegne en almindelig eller udvidet ejerskifteforsikring. I langt de fleste tilfælde anbefaler vi en udvidet – for en sikkerheds skyld.
Forsikringsrådgivning er altid svært, og det handler jo meget om hvis og hvis, og det må vurderes nærmere for hvert enkelt tilfælde.

Generelt dækkes ulovlige forhold bedre i en udvidet ejerskifteforsikring, end en almindelig. Videre er der også en række andre dækninger som kan være rare at have. Men omvendt kan der også være stor prisforskel på en almindelig og en udvidet dækning.

 

12. Generelt ved forsikringer

Vær meget opmærksom på forbehold og klausuler som der kan snige sig ind i både hus- og ejerskifteforsikring. Disse kan være meget generelle, og i værste fald gøre en forsikring reelt ubrugelig.
Eksempelvis hvis der er mange K3’er skader i tagkonstruktion, så kan forsikringen godt finde på, at undlade dækning hvad angår skader fra taget. Altså er alle skader viser på eller fra taget ikke dækket.

 

 

tilstandsrapport

Oplysninger om huset

13. Generel information om huset

Du kan hente en del oplysninger om huset ved at gå ind på www.boligejer.dk
her kan man bl.a. få fat i husets rapporter, BBR-ejermeddelelse, lokalplaner og meget mere.
Det kræver login med NemID, og du kan kun se enkelte dokumenter for et hus, hvis du ikke er ejer af huset.

 

14. Hustegninger

Få fat på hustegningerne – dem alle sammen. Meget gerne de helt originale, men også gerne dem som er lavet vedr. tilbygninger mv. samt ændringer af kloakker mv.
Der kan ligge en guldgrube af informationer på gamle tegninger, byggeansøgninger mv.

Mange kommuner er online med alle husets dokumenter og byggeansøgninger via hjemmesiden www.weblager.dk og eller skal man ind på den enkelte kommunens hjemmeside.

 

15. Bevaringsværdigt hus?

Et bevaringsværdigt hus er som oftest smukt og romantisk. Men er huset klassificeret med en meget høj bevaringsværdighed, eller decideret fredet, så skal man vide hvad det er man går ind til. Ofte vil det naturligvis fremgå af salgsopstillingen, men ellers kan I undersøge om huset er bevaringsværdigt, og i en hvilken grad hos Kulturarvsstyrelsen.
www.kulturarv.dk/

16. Grundejerforeninger

Er der grundejerforeninger eller lignende. Så skal I have undersøgt om det tvungent at være med, og herunder hvilke krav, udgifter mv. der følger med.

 

17. Sæt jer ind i det at være husejer

Der findes efterhånden en masse god viden om det at være boligejer, herunder en masse god viden om de forskellige typer huse. Eksempelvis står der ofte noget generelt om hustypen i den aktuelle tilstandsrapport – på de bagerste siden. Sæt jeg godt ind i husets type, og bliv klogere på det akilleshæle, vedligehold, arkitektur mv.
Man kan også finde en masse god viden på en række hjemmesider, såsom Byggesagkyndig.nu, Bolius.dk, Boliga.dk, boligejer.dk og ellers på de forskellige kommuners hjemmeside.

 

icon-keo

Rådgivere

Det kan ikke siges ofte nok. Brug rådgivere.
Skulle du kun bruge rådgivere én gang i dit liv, så er det ved huskøb.

 

18. Advokat – juridisk rådgiver

Brug en advokat til at gennemgå alle de vigtige dokumenter som knytter sig til et huskøb.
Det er særligt klausuler, servitutter på husets og dets grund som skal gennemgås. Selve købsaftalen skal ligeledes gennemlæses og sikres.
Der skal ydermere udarbejdes skøde på huset.

 

19. Økonomisk rådgiver

De fleste skal ud og låne pengene til huset. De fleste henvender sig alene til deres såkaldte bankrådgiver. Men bankrådgiveren er ikke din rådgiver. Brug derfor en uvildig økonomisk rådgiver, som kan rådgive jer vedr. de rette bank- og realkreditlån.

 

20. Ejendomsmægler

Som udgangspunkt er en ejendomsmægler ikke købers mand. Dog kan man godt en ejendomsmægler til en række arbejder, såsom at skaffe tilstrækkelig information mv. om huset, vurdere husets værdi mv. i forhold til andre huse i området.

21. Byggeteknisk rådgiver

Brug altid en uvildig byggeteknisk rådgiver til at få gennemgået selve huset.
Tilstandsrapporter må aldrig alene betragtes som den endelige sandhed vedr. husets tilstand.
Hvis I vælger at tage en byggesagkyndig med på en købergennemgang, får I en grundig byggeteknisk gennemgang af den ejendom, I overvejer at købe. Bagefter vil I står tilbage med en helt klar fornemmelse af, hvad det er, I er ved at investere jeres penge i.

Inden gennemgangen vil den byggesagkyndige have gennemgået den foreliggende tilstandsrapport og kan således besvare de spørgsmål, I har til den. Den byggesagkyndige kan imidlertid også rådgive jer om de forsikringsmæssige problemer og klausuler, tilstandsrapporten kan forårsage, når der skal tegnes en ejerskifteforsikring på boligen.

På selve gennemgangen vil den byggesagkyndige gennemgå ejendommen sammen med jer og samtidig med undersøgelserne forklare, hvad der eventuelt måtte være af fejl og mangler ved ejendommen, som kan eller vil få betydning for jer som købere. I vil på samme måde drøfte den forventede vedligeholdelse på de større opgaver inden for en 10-års periode, så I kan lave et budget på driften af ejendommen.

Er der ønsker om renoveringer på ejendommen i forbindelse med overtagelsen, vil disse forhold også kunne drøftes, så I har en klar fornemmelse af, hvad omfanget af jeres ønsker betyder for gulve, vægge, lofter samt installationer.
Når gennemgangen er afsluttet, giver den byggesagkyndige en generel vurdering af ejendommen, set i forhold til tilsvarende ejendomme af samme alder og byggestil.

Selve huset

Der er mange forskellige forhold som skal undersøges og tages stilling til alt efter husets årgang og byggestil, så tag med i overvejelsen om du tør stå med det alene

 

22. Energi og varmeregningen

Husets varmeregning har stor betydning. Et dårligt isoleret med et højt varmeforbrug er dyrt at bo i, og energiposten har direkte indvirkning på jeres rådighedsbeløb, som bl.a. banken kigger på når der regnes på, hvor dyrt et hus I kan købe.

Udover varmeregningen, så betyder et dårligt isoleret hus også, at der er risiko for en lav varmekomfort, (om man kan holde varmen) og hertil at der kan være risiko for skimmeldannelse pga. kondensdannelse.

 

23. Krybekælder

Huse med krybekælder skal man særligt opmærksomme på. Krybekældre er ofte kilden til kolde gulve, med træk- og lugtgerner derfra.
Krybekældre kan være fugtige og klamme, og kræver velfungerende ventilationsmuligheder – typisk igennem husets sokler.
Men alt for bliver disse ventilationsåbninger blokeret, af alt lige fra en tilbygning, en udestue eller et skur, til planter, grillen eller lign.
Ventilationsåbninger må aldrig være blokeret. Disse skal kontrolleres grundigt.

 

24. Kælder

Kældere er ofte en husejers store bekymring. Og da også med rette, da der kan være adskillige problemer med fugt i disse – og især i ældre kældre.

Der kan både være problemer med vandindtrængning igennem vægge og gulve, der kan være opstuvende kloakker.

 

25. Eternittag

Gamle eternittage indeholder ofte asbest. Dette betyder ikke noget når det bare ligger der, og ofte holder de langt bedre end eternittage uden asbest.
Men når de skal skiftes eller lign. skal man særligt opmærksom på arbejdsmiljøregler og regler hvad angår bortskaffelse.

26. Flade tage

Flade tage er kendt som problemtage, og ofte med rette. Der kan være stor forskel på flade tage, og ikke mindst den tagbelægning som er på, (tagpap, gummidug mv.).
Vi ser ofte problemer med afvandingen, og de er typisk dårligt isoleret. Kigger på I på et hus med et fladt tag, skal I være ekstra opmærksomme, og altid få det kontrolleret af en fagmand.

 

27. Gamle tage

Mange tage står i disse år til udskiftning, hvilket skyldes tagenes ”naturlige” levealder.

De gode gamle lertagsten som ofte ligger på husene fra 1920-1950’erne har en levealder på mellem 70-90 år i gennemsnit – altså i disse år.

Det samme gælder de meget udbredte bølgeeternittage på 60-70’er husene, som typisk har en levetid på mellem 40-60 år – altså også i disse år.

 

28. Træhuse og bindingsværk

Disse typer huse kan være vidt forskellige, men fælles for dem begge er, at der er meget vedligeholdelseskrævende. Mange ”sælgere” vil fortælle at træhuset er lavet med kvalitetstræ eller hårdt og derfor ikke skal behandles. Men, ALT træværk skal behandles løbende. Der findes ikke vedligeholdelsesfrit træværk.

Ydermere skal man være særligt opmærksom på ens forsikringer, som meget ofte melder ”hus forbi” når det kommer til råd og svampeskader i et træhus. Eksempelvis er det stort set umuligt at tegne råd og svampeforsikring for et bindingsværkshus.

 

29. Gamle installationer

Der er stor forskel på hvordan et hus er opvarmet. Ofte overvurderer man et hus’ varmekilde, måske i form af et gammelt oliefyr, fjernvarmeanlæg eller lignende. Stol aldrig på sælger, mægler men lad ældre anlæg vurdere af uvildige fagfolk.

Prøv at lægge mærke til hvordan huset varmes op. Er man nødsaget til at bruge brændeovnen? Står der el-radiatorer fremme eller gemt i kælderen, (sommer). Dette kan være en indikation af et dårligt isoleret hus, og/eller et mangelfuldt varmeanlæg.

 

30. Nye huse

Nye huse er der som oftest ikke de store problemer med. Men vær meget opmærksom på huse bygget i midt nullerne. Særligt perioden fra 2004-2008 kan man desværre godt generalisere som en periode hvor det gik lidt for stærkt. Vi ser en masse byggeskader fra denne periode.
Herunder iblandt de første huse med de berygtede MgO plader.

De værste overraskelser og skjulte skader

31. Olietanke

En nedgravet eller på anden skjult olietank, er altid en joker ved huset. Ofte er dokumentationen svag, medmindre der ligger en decideret tankattest for at den skulle være fjernet.
Vær meget opmærksomme på dette punkt, for en olietank kan i værste fald betyde risiko for olieforurening.

 

32. Utilgængelige bygningsdele eller område

Udover at den bygningssagkyndige ikke kan udtale sig om tilstanden af de skjulte områder, så kan bygningsdelene selvsagt indeholde skjulte skader som kan vise sig på et senere tidspunkt. Dette kunne eksempelvis være skimmelsvampe i en utilgængelig krybekælder eller loftsrum.
Men næsten endnu værre er, at hvis den bygningssagkyndige ikke har haft adgang til visse bygningsdele, så kan ejerskifteforsikringen afvise at dække denne skade, pga. bygningsdelen ikke er blevet besigtiget.

 

33. Kuldebroer

I typisk ældre huse, kan der være problemer med kuldebroer. Dette kan give problemer med sortsværtning og i værste fald skimmelsvampe – udover selve varmetabet, og den højere varmeregning.
Prøv at lægge mærke til det ved husgennemgangen. Kig på væggene, er der sorte eller mørke striber på væggene. Så er der tale om kuldebroer. Disse kan selvsagt være malet over, og så er der tale om skjulte ”mangler”, som desværre allerede kan komme igen efter jeres første vinter i huset.

34. Malede tage eller ”dobbelttage”

Alt for ofte bliver det betragte som et ”bonus” hvis der er malet tage på huset, eller hvis der er lagt et nyt, typisk let tag oven på det gamle.
Det er hverken ulovligt eller decideret forkert, men meget ofte dækker den slags tiltag over nedbrudte tage, (under) som skulle have været skiftet helt.
Den klassiske er de ældre asbesttage, som man bare har lagt et andet tag henover, eller en gang maling.
Maling holder sjældent særligt længe, og kan give problemer med fugt på taget mv. Ved en helt ny tagbelægning ovenpå kan der komme problemer med bæreevne, og hvis det gamle tag skal fungere som undertag, så kræver det jo, at det rent faktisk er tæt.

 

35. Pas på med gør-det-selv huse

Nogle af de værste eksemplarer vi ser på byggesjusk ser vi i de huse som er bygget helt eller delvist om af en entusiastisk, men ikke dygtig gør-det-selv mand. God håndværksmæssig standard som love og regler ses der nogle gange stort på, og resultaterne kan være katastrofale og meget omfattende at udbedre.

 

36. Kend problemhuset på gadenavnet

Det er lidt en stående joke, men der kan være noget om snakken. Huse der ligger på vejnavne der ”rimer” på vand og fugt, har mere ofte problemer med fugt end hvad man skulle tro. Så vær mere opmærksom på oversvømmelse af grunden, kælder mv. hvis huset ligger på eksempelvis ”Dalvænget”, ”Mosevej”, ”Søvej” eller lignende.

Vidste du i øvrigt…

37. Lovpligtigt at energirenovere

Skifter man eksempelvis taget, dele af ydervæggene eller laver nye varmeinstallationer, så er man forpligtet ved lov jf. Bygningsreglementet at udføre energirenoveringer.
Energirenoveringerne skal bedømmes ud fra en rentabilitetsberegning, men kort fortalt, er en efterisolering rentabel ud fra en given faktor, så er det lovpligtigt at efterisolere.

Hvad får du ud af en købergennemgang

  • God forståelse af tilstandsrapporten
  • Prisvurdering af vigtige forhold i tilstandsrapporten
  • Generel forståelse af ejendomstypen og deres klassiske fejl
  • Sparring og drøftelse ifm. alle dine spørgsmål til ejendommen
  • Grundig gennemgang af hele ejendommen indvendigt
  • Grundlig gennemgang af hele ejendommen udvendigt
  • En snak om kommende vedligeholdelse de næste 5-10 år
  • En snak omkring valg af ejerskifteforsikring

Kom trygt i hus med god køberrådgivning

Vi tilbyder hos Byggesagkyndig.nu landets bedste byggetekniske køberrådgivning, der sikrer dig en tryk og sikker handel uden alle overraskelserne.

Vores køberrådgivning er meget efterspurgt grundet vores konstruktive og forklarende tilgang til opgaven, hvilket sikrer, at du har forstået alt hvad vi gerne vil fortælle dig omkring dit drømmehus.

 

Ring nu på tlf.: 70 202 102

Denne første kontakt er 100% uforpligtende, og du kan her få en snak med en byggesagkyndig og høre hvad vi kan gøre for dig.

Du kan læse mere om vores køberrådgivning i vores købermagasin her

Se vores kundeudtalelser på TrustPilot

Udfyld formularen og vi kontakter dig inden for 24 timer for en gratis og uforpligtende snak.

Kontakt os